MosKvartira.com

Квартиры на сутки в Москве

Во время проведения выставок зарубежной недвижимости риэлторы и представители строительных компаний активно рекламируют инвестирование в недвижимость, делая в первую очередь упор на прибыль от возможной сдачи в аренду. На самом деле с рентным доходом дело обстоит не так просто, и его размер редко превышает 5% годовых. В данном случае основным достоинством подобного инвестирования является низкая степень риска, а не высокая доходность. 

Сложная доходность 

Риэлторы, работающие с зарубежной недвижимостью, обещают своим клиентам прибыль в размере до 25% годовых, однако мало кто отмечает реальную обстановку на рынке. Данные аналитических отчетов агентства Global Property Guide говорят о следующем: самые прибыльные объекты недвижимости приносят доход от сдачи в аренду не более 12% годовых. По данным департамента зарубежной недвижимости компании Blackwood, в развитых европейских странах доход составляет в примерно 4-5% годовых. Стоит отметить, что при использования кредитного плеча доходность можно увеличить до 7-10%. Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", отмечает, что большая часть других инструментов, включая банковский депозит все же отличаются более высокой прибыльностью. Именно поэтому главным фактор привлекательности инвестиций в жилую недвижимость является практическое отсутствие рисков и ставка на рост стоимости актива. 

Тем не менее, невзирая на невысокую доходность, сдача жилья в аренду стабильно остается одной из самых популярных причин для покупки объекта за границей. Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, утверждает, что российские инвесторы с бюджетом от €100 тыс. до €10 миллионов предпочитают именно нишу арендного бизнеса. Статистические данные показывают, что 80% сделок российских инвесторов связано именно с приобретением недвижимости, приносящей рентный доход. Причин, объясняющих подобные действия несколько. Первая - простота и прозрачность бизнес-модели. Не важно, в какой сфере бизнеса работает российский инвестор, арендный бизнес понятен абсолютно всем категориям предпринимателей. Более того, такой вид бизнеса не требует от инвестора каких-то специальных знаний и навыков. Грубо говоря, получать прибыль от сдачи торгового помещения в аренду гораздо проще, чем собственноручно организовывать торговую деятельность за границей. В-третьих, доход от арендного бизнеса формируется из двух ниш - за счет дохода от сдачи квартиры в аренду и роста капитализации самого объекта недвижимости. 

Купить и сдать 

В крупных городах, имеющих стабильный спрос на жилье с максимальной ликвидностью, особой популярностью пользуется приобретение недвижимости с последующей его сдачей в аренду, или buy-and-let. "Максимальный успех это направление имеет в таких ликвидных локациях, как Лондон, Москва, Нью-Йорк, Париж, а также в студенческих городах мира",— отмечает Вера Рукина, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Chesterton. В Лондоне в летнее время года крайне сложно найти квартиру в краткосрочную аренду, летом 2012 года планируется проведение Олимпиады, соответственно найти квартиру на сутки будет еще сложнее. По данным эксперта, доходность от сдачи квартиры в посуточную аренду в центре Лондона составляет 3-4% годовых, в районе Canary Wharf — 5-6%, студенческое жилье бьет все рекорды - 7-9% годовых. По прогнозам Savills, в период с 2012 по 2016 год стоимость аренды в столице Великобритании вырастет на 27,6%, а в Центральном Лондоне — на 21%. 

Возьмем в качестве примера Монако. Вера Рукина отмечает, что данная схема к этой стране не применима. Высокая стоимость арендной платы будет уходить на содержание виллы, нежели приносить какого-либо рода прибыль. На крупных курортах и в жилых комплексах под управлением гостиничных операторов, напротив, данная схема может считаться выгодной. По мнению Станислава Зингеля, за рубежом выгоднее всего приобретать не отдельный объект недвижимости, а апартаменты в жилых комплексах или гостиничные номера в апарт-отелях, находящихся под управлением специализированных компаний. Для первого варианта хозяину гарантирован доход в размере 4-7% годовых, для второго - до 15% годовых и более. В проекте Six Senses на Мальдивах и в Таиланде, к примеру, арендодатель может рассчитывать на годовой доход до 8%. В Испании, по словам руководителя московского представительства компании Spanishabitat Евгения Редькина, уровень дохода от сдачи жилья в аренду варьируется от 3% до 5%. 

Механизмы сдачи 

Станислав Зингель перечисляет несколько возможностей покупки жилой недвижимости для сдачи в аренду за рубежом. Первый вариант – купить жилье и заниматься сдачей его в посуточную аренду самостоятельно или с помощью управляющей компании. Второй вариант развития событий – покупка апартаментов в жилых комплексах, управлением которых занимаются управляющие компании. Самостоятельная сдача объекта в аренду с одной стороны принесет вам максимальную доходность, но с другой стороны потребует вашего личного участия в рентном бизнесе. "Сдача в аренду требует временных и материальных затрат - уборка, контроль за гостями, осуществление оплаты и многое другое. Поэтому редкий собственник занимается этими вопросами лично",— говорит генеральный директор MostReal Нелля Моисеенко. По словам Веры Рукиной, наиболее эффективным и «энеросберегающим» способом сдачи квартиры в аренду будет использование управляющей компании. "Стоимость риелторских услуг немалая — до 14% от суммы годовой аренды за полный цикл. Но преимуществ вы получаете предостаточно — нет головной боли, стабильный доход, перекрытие выплат по ипотеке и почее",— говорит эксперт. К сожалению, по словам Нелли Моисеенко, зарубежных компаний, профессионально оказывающих услуги по сдаче в аренду недвижимости для русскоязычных клиентов, очень мало. 

Подвидом этой схемы, по словам гендиректора МИЭЛЬ-DPM Натальи Завалишиной, можно считать leaseback - система, по которой владелец изначально имеет стопроцентные права на собственность, но при этом сдает объект в аренду самой управляющей компании, получая постоянную прибыль от сдачи своей собственности в аренду. Договор с управляющей компанией обычно заключается на срок от 9 до 14 лет. Управляющая компания выплачивает владельцу оговоренную и индексируемую в соответствии с уровнем инфляции ежемесячную арендную плату, и одновременно с этим передает квартиру в субаренду своим клиентам на различные промежутки времени. В данном случае управляющая компания берет на себя все риски, а также выступает арендатором. Выгодной такая сделка считается по нескольким причинам. Самая главная связана с тем, что исходный квартировладелец получает от управляющей компании свою арендную плату, вне зависимости от того, арендована собственность или нет. Размер годовой арендной платы стандартно равен 5-6% полных инвестиций, хотя в ряде курортных стран — в Болгарии, на Кипре, в Турции, Латвии и т. д.— встречаются предложения с гарантированной доходностью на уровне 7%. 

Можно найти и более выгодные условия. "Некоторые управляющие компании выплачивают собственнику фиксированный гарантированный доход в размере 5-10% годовых",— говорит Станислав Зингель. Более того, в Великобритании, Германии, Франции, Австрии и Швейцарии, благодаря использованию долгосрочной ипотеки под невысокую ставку рентабельность инвестиций в полтора-два раза превышает рентную доходность. Проще говоря, инвестор получает гарантированную рентабельность инвестиций до 15% годовых. Если же инвестор решится на самостоятельную сдачу апартаментов аренду, он может иметь еще больший доход, но и риски он несет самостоятельно. Впрочем, по итогам последнего кризиса свою популярность утратила. "Гарантированный доход от сдачи недвижимости, а именно выплата управляющей компанией фиксированной суммы хозяину ежемесячно, существовала до кризиса в определенных высоколиквидных жилых комплексах. Подобная практика сейчас встречается реже, но она имеет место быть",— говорит Евгений Редькин.

Еще одна особенность: владелец квартиры, оформленной по договору leaseback, имеет право проживать в ней в оговоренные в контракте с управляющей компанией периоды, однако, как правило, не более четырех недель в году. "Такая схема достаточно выгодна, так как имеется стабильный доход от инвестиций, но надо принимать во внимание тот факт, что в течение 9 - 14 лет (срока, оговоренного в контракте) продать недвижимость нельзя",— рассказывает Наталья Завалишина. Например, жилой комплекс "Республика солнца" в латвийском городе Саулкрасты предлагает российским покупателям сдачу апартаментов в аренду с гарантированной доходностью 6% годовых в течение двух лет. При этом у владельца квартиры сохраняется право использовать свое жилье для пребывания на курорте любые четыре недели с мая по сентябрь. 

Частичные инвестиции 

На этом возможности инвесторов не ограничиваются. Есть вариант покупки доли в управляющей компании. В их владении имеется целый комплекс доходных домов. Чаще всего речь идет о приобретении паев фонда недвижимости. В Штатах такие организации называются Real Estate Investment Trust, и большая часть доходной недвижимости на Западе сосредоточена именно в подобных фондах. По словам Станислава Зингеля, покупка пая в таких организациях позволяет вкладчикам повысить свою доходность до 6-10% годовых и предлагает разумную стратегию выхода из инвестиций. Размер таких инвестиций может быть различен: от нескольких десятков тысяч до миллионов евро, что позволяет фонду привлекать внимание широкого круга инвесторов. "Немецкие инвестиционные фонды недвижимости, характеризующиеся оптимальным соотношением по уровню доходности, степени надежности и наличию дополнительного финансирования, являются безоговорочными лидерами в Европе",— говорит Станислав Зингель. Сейчас обычной является ситуация, когда 10-15% инвестиций, привлеченных фондами, приходится на инвесторов из России. 

В данном случае имеются в виду hands-off инвестиции: это означает, что за частного инвестора работает команда профессионалов. "Среди российских инвесторов, интересующихся студенческой недвижимостью: общежитиями, апарт-отелями и прочим подобного рода жильем, данный вид инвестиций активно набирает обороты. Такая недвижимость имеет максимальный спрос. Обычно такими активами управляют специализированные компании, долю в которых можно купить",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. 

В Германии, к примеру, такие фонды покупают объекты жилой недвижимости, которые генерируют не менее 8% годового рентного дохода и имеют заполняемость не ниже 85%. Серьезные требования выдвигаются и к самим объектам — например, они не должны требовать ремонта или благоустройства, таким образом, фонд сокращает расходы на восстановление приобретенной недвижимости. Например, фонд может купить 92 апартамента в Берлине и Бранденбурге стоимостью €4,15 млн, которые на 97% арендованы и приносят 10,3% годовых. По истечении 10 лет фонд реализует стратегию выхода и распродает активы, чтобы выполнить все обязательства по заемному финансированию и распределить прибыль среди своих акционеров, в итоге прогнозируемый размер прибыли при закрытии фонда составляет 100%. При этом инвестор может продать свои акции в любой момент как самостоятельно, так и воспользоваться услугами внутренней продажи, предоставляемой фондом. Это выгодно отличает эту схему от описанной выше модели leaseback. 

Все материалы по теме Алексей Лоссан Коммерсантъ

Рекомендуем ознакомиться со следующими документами:

Рекомедации и статьи по посуточной аренде квартир:

Наши квартиры снимали посуточно директора
и топ-менеджеры известных компаний подробнее...

Новости на тему посуточной аренды:

  • Почему иностранцы предпочитают снимать квартиры посуточно в Москве и за что не любят московские гостиницы
  • Предлагаем Вашему вниманию статью о реконструкции гостиницы Россия. Если в гостиницах нет мест, то воспользуйтесь арендой посуточно
  • Выгода посуточной аренды квартир в Москве в сравнении с ценами в гостиницах (стоимость гостиничных номеров за сутки проживания
  • Для посетителей летних выставок в Экспоцентре предлагаем шикарные квартиры посуточно на особых условиях.
  • Новая публикация поможет уберечься от мошенников, сдающих квартиры
  • Все новости...