MosKvartira.com

Квартиры на сутки в Москве

Закончились те счастливые времена, когда можно было вложить денги в недвижимость и спать спокойно. Теперь цены на недвижимость перестали повышаться. По предположениям аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в ближайшем будущем средняя стоимость жилья в столице останется практически неизменной – около $5000 за кв. м. Тем не менее, это совсем не означает, что недвижимость утратила инвестиционную привлекательность. По крайней мере, хорошее жилье в центре Москвы поможет вам сохранить потраченные на приобретение недвижимости деньги. Если же небольшую «однушку» или «двушку» недалеко от метро в спальном районе сдавать в посуточную или долгосрочную аренду, можно получить даже прибыль, которая как минимум покроет инфляцию. 

Более подробно об изменениях цен на недвижимость рассказал нам руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. 

Недвижимость – для консерваторов 

В ближайшие несколько лет цены на жилье с большей вероятностью останутся прежними. По мнению Олега Репченко, рынок цен на недвижимость будет крайне изменчивым, что предполагает резкие колебания в повышении и понижении стоимости. Обманчивым является убеждение некоторых людей в том, что на колебании можно будет заработать. «Недвижимость — низколиквидный актив, поэтому не может являться инструментом краткосрочных инвестиций, - говорит Олег. - Это не акции. От жилья нельзя избавиться за день и зафиксировать прибыль. И совсем нет гарантии того, что вы продадите квартиру на росте. Напротив, при падении цен, она может надолго у вас «зависнуть», и тогда продать ее вы сможете лишь с дисконтом». 

В настоящее время не стоит рассчитывать на крупный доход от сдачи недвижимости в аренду. «Раньше основную часть своих инвестиций я направлял в недвижимость. Когда 2007-2008 годах выяснилось, что на рынке надулся пузырь, я зафиксировал прибыль, - признался Олег Репченко. – Жилье уже не дорожает. В недвижимость по-прежнему можно инвестировать, но теперь данный способ подходит только для консервативной стратегии и пассивных инвестиций. Если есть желание попрощаться с убивающим нервные клетки бизнесом, уйти на пенсию, вложить во что-то деньги, чтобы их сохранить, можно купить квартиру, а потом ее сдавать». 

Идеальная квартира для инвестиций 

Жилищный вопрос встает не только перед приезжими. Решать его приходится порой и коренным жителям Москвы. Например, молодым парам, которые хотят жить отдельно от родителей. Так как собственная квартира многим не по карману, жилье приходится снимать в аренду. Жить где-то нужно каждому, а значит, жилье в аренду становится предметом первой необходимости. Отсюда и спрос. 

Квартировладелец получает доход от сдачи квартиры в аренду примерно в размере 6-8% годовых. «Этот доход меньше размера большинства банковских депозитов. Однако в отличие от депозита сдача жилья в наем защищает от инфляции, - отмечает Олег Репченко. - Во-первых, стоимость аренды растет вместе с инфляцией. Во-вторых, даже если в ближайшие годы цены на жилье останутся прежними, через несколько лет недвижимость отыграет инфляцию. Итак, через десяток лет владелец продаст эту же квартиру за большую сумму, так как ее стоимость за прошедший промежуток времени вырастет, а сверх еще и ежемесячная арендная плата». 

Поэтому подбирать квартиру надо, руководствуясь запросами арендаторов. Для сдачи жилья в наем лучше всего подойдет однокомнатная или двухкомнатная квартира, расположенная недалеко от метро в окрестностях Третьего транспортного кольца или в хорошем спальном районе. «Можно в ней не делать дорогой ремонт, квартира всего лишь должна выглядеть аккуратно и современно. Если вы собираетесь купить дом, он необязательно должен быть монолитным или кирпичным. Тем не менее, панель должна быть качественная, - пояснил эксперт. – Плюсом будет наличие парковки и адекватные соседи. Такая квартира будет стоить сегодня от 6-7 до 10-12 млн руб., в зависимости от площади и района». 

Спрос у таких квартир достаточно высок, как у арендаторов, так и у покупателей. Это наиболее ликвидное жилье, так что при необходимости его можно будет быстро продать. 

Нет государства — нет доходных домов 

Высокий спрос на аренду является предпосылкой к активному развитию доходного жилья. Но если это социальные доходные дома, созданные с целью помочь нуждающимся в жилье россиянам, то государство вряд ли планирует их активно строить сейчас. Плата за аренду будет крайне низкой, поэтому отличий у такого жилья от предоставляемых по социальному найму неприватизированных квартир будет мало. 


Первый в современной России коммерческий доходный дом появился в виде дорогих апартаментов, предназначенных для российских топ-менеджеров и экспатов. Сейчас появляются доходные дома и в доступном сегменте. По прогнозам специалистов, арендные ставки для жилья экономкласса будут сравнимы со ставками сегодняшних частников. 

Но для стимуляции строительства доходных домов нужны меры по активизации застройщиков. В данный момент мало кто готов к данному способу вложения средств, так как квартиры на продажу приносят более быстрый доход и сразу окупают строительство. Доходное жилье может окупаться годами. По словам президента NAI Becar Александра Шарапова, правительство уже готовит соответствующие меры. Одна из таких мер —освобождение сдаваемой в аренду жилой недвижимости от НДС, а также льготы по налогу на имущество для жилищ формата multifamily (доходных домов, доходных поселков). ]

«Антиквариат» на рынке недвижимости 

У инвесторов с большим капиталом всегда была в цене элитная недвижимость. Главными причинами роста цен на такую недвижимость являются уникальность таких объектов и рост инвестиционного спроса. У обладателей большого капитала дорогая недвижимость используется в качестве защитного актива. 

Однако, не стоит полностью доверять общим прогнозам изменения цен на квартиры элитного сегмента: то, что будет происходить с конкретной элитной квартирой, может разительно отличаться. Ведь это не типовое жилье, а штучный продукт. «Элитное жилье лучше даже сравнивать не с сегментами рынка недвижимости, а с объектами рынка антиквариата. Именно в этой сфере каждый объект имеет свою ценность и потенциал роста. И никакие факторы не могут точно предсказать данную тенденцию», - сравнивает Олег Репченко. 

Важно также уметь отличать элитную недвижимость от «псевдоэлитной». «Уникальные объекты могут быть куплены коллекционерами за безмерную сумму денег. Но вот если объект обладает только качеством, все меняется. Тем не менее не элитные, но качественные квартиры тоже обладают своим потенциалом. Главное их преимущество – постоянный инвестиционный спрос, - поясняет эксперт. 

Низкая ликвидность — главный недостаток элитной недвижимости. Обычную квартиру с качественным ремонтом и по средней цене можно продать за месяц. Продажа элитной недвижимости может затянуться на год или два. Неизвестно, когда и кто выберет столь дорогостоящий «продукт». 

Плата за риск 

На фоне ценового «застоя» на вторичном рынке новостройки кажутся более привлекательными – ведь в этом сегменте цены зависят не только от общерыночных тенденций, но и от стадии строительства. Однако и риски здесь велики – ведь в данном случае покупатель получает не тот самый «надежный материальный актив», которым считается недвижимость, а по сути, обязательство застройщика. Поэтому к таким инвестициям надо относиться с осторожностью, внимательно просчитывая риски и возможный доход. 

Имеет ли смысл вкладывать средства в долевое строительство или стоит подождать, если имеется возможность инвестировать средства под 15% годовых до ноября 2014 г. без риска? «Покупка на стадии строительства, несомненно, приносит дополнительный доход – около 10-20% в год к основному росту. К сожалению, роста цен на жилье в ближайшем будущем не планируется. Поэтому в данном случае стоит воспользоваться возможностью инвестиций под проценты. Покупка квартиры на стадии строительства вряд ли превысит доход от вложения средств под проценты», - рекомендует Олег Репченко. 

Вот еще одна дилемма: денег хватает либо на квартиру на ранней стадии строительства, либо на малометражку. Если вы боитесь всякого рода рисков, лучше всего вложить деньги в малометражку. «Вы всегда сможете сделать в ней ремонт, а потом сдавать посуточно или на долгосрочной основе. В таком случае доход вы получите меньший — 6-8% в год, но это будет уже реальный актив, а не подпись на бумажке. Время спустя можно будет отложить еще некоторое количество денег и купить квартиру получше», - говорит он.

Не только Москва 

Региональная недвижимость, как правило, повторяет московские тенденции, пусть и с некоторым запозданием. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что средний уровень цен в регионах останется примерно на нынешнем уровне. Наиболее стабильными цены на жилье бывают в экономически развитых городах – Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, промышленных городах Урала и Сибири. Там, где у людей есть финансовые возможности улучшить жилищные условия. 

В менее развитых регионах скачки в экономике оказывают трудноизгладимое влияние на рынок недвижимости. В Москве есть спрос на жилье даже в кризис. Обеспеченный житель Тулы, однако, скорее предпочтет покинуть город, нежели покупать жилье. Поэтому и роста центам не предвидится. 

Поговорим о забугорье. Недвижимость за рубежом для непрофессионала – сущие дебри. «С точностью можно утверждать, что надежной и доходной инвестицией может стать только покупка уникальной недвижимости. Например, качественной квартиры в центре крупных мегаполисов, таких как Лондон или Нью-Йорк. Спрос на него будет всегда, а предложение ограничено, поэтому такая недвижимость не потеряет в цене», - считает Олег Репченко. К сожалению, такие инвестиции доступны немногим из-за высокой стоимости недвижимости.

Если взять, к примеру, недвижимость, расположенную за пределами центра, то цены на нее расти практически не будут, а стоимость аренды там ниже, чем в Москве. О большой прибыли тут и думать нечего. То же можно сказать и о курортной недвижимости. Несмотря на кажущуюся привлекательность, предложение велико и всегда может быть увеличено – благо место для строительства есть. Поэтому нет никакой гарантии роста цен. 

При подобном вложении средств следует учитывать и издержки, а именно коммунальные платежи и налоги. Финны платят налог на сдачу в аренду квартиры в размере 8%, французы - до 20%. 

Поэтому подходить к вопросу инвестирования в зарубежную недвижимость нужно с большой осторожностью. Если же недвижимость покупается для пенсии или для жены с ребенком, вы сможете значительно сэкономить, так как цены после кризиса во многих странах упали. 

Олимпиада, метро и «Новая Москва» 

Принимать во внимание важно еще и некоторые частные факторы, которые могут увеличить инвестиционную привлекательность. К примеру, произошло глобальное событие или заметно улучшилась инфраструктура (построили станцию метро). 

Но ошибаться свойственно каждому. Не смотря на то, что в Сочи в 2014 году намечается Олимпиада, цены на жилье до сих пор не пережили кризис 2008 года. 

На стоимость жилья в Москве может повлиять также расширение ее границ. Однако, поговаривают, что в ближайшие годы подобный ход властей не повлияет ни на цены в центре столицы, ни за его пределами. По прогнозам экспертов, повышение цен может начаться с освоением новых территорий. 

Открытие новых станций метро активно способствует изменению цен на жилье. Метро является главным транспортным средством города, поэтому, чем ближе к метро, тем выше цена. При том цены могут подскочить заранее. «Появился слух о строительстве – уены слегка подскочили. Началось строительство и уверенность в том, что на том месте и впрямь будет метро – ждите взлета. За короткий промежуток времени квартиры могут подорожать сразу на 10%», - говорит руководитель Олег. Цены снижаются после того, как метро же открыто. 

Хотя активного роста цен на жилье не предвидится, недвижимость остается главным инструментом инвестиций. Но, если раньше это были инвестиции по схеме «вложить, забыть и жить на проценты», сейчас такая тактика не работает. 

Все материалы по теме Аналитический центр IRN.RU

Рекомендуем ознакомиться со следующими документами:

Рекомедации и статьи по посуточной аренде квартир:

Наши квартиры снимали посуточно директора
и топ-менеджеры известных компаний подробнее...

Новости на тему посуточной аренды:

  • Почему иностранцы предпочитают снимать квартиры посуточно в Москве и за что не любят московские гостиницы
  • Предлагаем Вашему вниманию статью о реконструкции гостиницы Россия. Если в гостиницах нет мест, то воспользуйтесь арендой посуточно
  • Выгода посуточной аренды квартир в Москве в сравнении с ценами в гостиницах (стоимость гостиничных номеров за сутки проживания
  • Для посетителей летних выставок в Экспоцентре предлагаем шикарные квартиры посуточно на особых условиях.
  • Новая публикация поможет уберечься от мошенников, сдающих квартиры
  • Все новости...